繼綠城中國(guó)之后，新城發(fā)展也加入了發(fā)行高息美元債的行列。作為近兩年來(lái)首家重啟境外融資的民營(yíng)房企，新城此次發(fā)債又是一次“破冰之舉”，但其票面利率高企，逼近12%。

6月12日，新城控股（601155.SH）的母公司新城發(fā)展（01030.HK）發(fā)布公告稱(chēng)，將正式啟動(dòng)新的美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行計(jì)劃。根據(jù)公告，票據(jù)的定價(jià)（包括本金總額、發(fā)售價(jià)及利率）將由國(guó)泰君安證券（香港）有限公司、海通國(guó)際證券有限公司、Citigroup Global Markets Limited、中信里昂證券有限公司、招銀國(guó)際融資有限公司、中信銀行（國(guó)際）有限公司、淞港國(guó)際證券集團(tuán)有限公司、DBS Bank Ltd.及龍石資本管理有限公司通過(guò)累計(jì)投標(biāo)結(jié)果厘定。

新城發(fā)展同日披露，本次發(fā)行的額度預(yù)計(jì)為3億美元，發(fā)行工作預(yù)計(jì)在下周完成，最終利率指導(dǎo)價(jià)為11.88%，該債券為固定利率、3NCNP2結(jié)構(gòu)、RegS規(guī)則下的高級(jí)無(wú)抵押債券。

同時(shí)，新城發(fā)展還稱(chēng)，針對(duì)即將到期的兩筆美元優(yōu)先票據(jù)，發(fā)起同步現(xiàn)金收購(gòu)要約：其一為公司發(fā)行的2025年7月到期、票面利率4.45%的優(yōu)先票據(jù)，未償還本金金額為3億美元；其二為其子公司新城環(huán)球有限公司發(fā)行的2025年10月到期、票面利率4.625%的有擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，未償還本金金額為3億美元。以上要約資金來(lái)源，為新票據(jù)發(fā)行收益及內(nèi)部資金融資。

新城發(fā)展這一波高息發(fā)債、借新還舊的動(dòng)作，和綠城中國(guó)較為類(lèi)似。

今年2月，綠城中國(guó)先后發(fā)行了兩筆美元票據(jù)，金額分別是3.5億元和1.5億元，票面利率達(dá)到8.45%。由于在大量房企出險(xiǎn)后，房企的境外融資渠道幾乎處于冰封狀態(tài)，綠城發(fā)行美元債被視為行業(yè)的“破冰”動(dòng)作，但是其高企的利率也備受外界質(zhì)疑。

畢竟，綠城中國(guó)是混合所有制房企，背后有央企大股東中交集團(tuán)的信用背書(shū)。截至2024年末，綠城的總借貸加權(quán)平均融資成本僅為3.7%。過(guò)去5年間，綠城中國(guó)23次發(fā)債融資利率區(qū)間在3.4%-4.8%。綠城突然高息發(fā)債，讓外界一度對(duì)綠城和大股東的關(guān)系猜測(cè)紛紛。

對(duì)于這筆高息美元債，在今年4月舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)曾作出解釋稱(chēng)，這次發(fā)債標(biāo)志著中資地產(chǎn)美元債融資渠道重啟，其發(fā)行是基于綠城自身的股東架構(gòu)、負(fù)債水平、經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)的綜合考量做出的決策。對(duì)于利率水平，他稱(chēng)公司會(huì)進(jìn)行外匯掉期交易，降低該筆債券的實(shí)際利率水平，預(yù)計(jì)降低2%左右。

而此次新城發(fā)行美元債，其票面利率更是逼近12%，比綠城那筆債的票面利率又高出不少。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020—2023年房企境外債券融資平均利率分別為7.46%、5.99%、6.61%和8.04%。

在高息發(fā)債背后，新城控股面臨一定的現(xiàn)金流隱憂(yōu)。根據(jù)新城控股2024年年報(bào)，盡管其具有889.99億元年?duì)I收和7.2億元凈利潤(rùn)，但是其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~同比減少了85.12%，為15.12億元；投資現(xiàn)金流量?jī)纛~13.5億元，同比增加15.68%；籌資現(xiàn)金流量?jī)纛~為-90.88億元，同比收窄54.75%。

今年一季度，新城控股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比進(jìn)一步減少90.96%，今年1-5月累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約88.36億元，同比下降55.27%。

除此以外，新城系的物業(yè)上市平臺(tái)新城悅服務(wù)（01755.HK）正深陷高額關(guān)聯(lián)交易風(fēng)暴中，已導(dǎo)致年報(bào)難產(chǎn)、股票停牌、核數(shù)師辭任、CFO離職等一系列問(wèn)題。近日，會(huì)計(jì)師事務(wù)所羅兵咸永道（普華永道的粵語(yǔ)名稱(chēng)）稱(chēng)已辭任新城悅服務(wù)核數(shù)師，羅兵咸永道在辭任報(bào)告中提到，新城悅服務(wù)與關(guān)聯(lián)方的部分關(guān)聯(lián)資金往來(lái)與銀行對(duì)賬單金額不一致，且未在相關(guān)銀行明細(xì)賬中進(jìn)行會(huì)計(jì)記錄，全年資金流出及流入金額合計(jì)高達(dá)22.7億元。

摩根大通發(fā)表報(bào)告稱(chēng)，新城發(fā)展可能會(huì)成為兩年來(lái)第一家發(fā)行美元債券的中國(guó)非國(guó)企開(kāi)發(fā)商，這意味著非國(guó)企開(kāi)發(fā)商離岸債券市場(chǎng)可能會(huì)重新開(kāi)放，對(duì)行業(yè)而言是方向性利好。從股票的角度來(lái)看，摩根大通認(rèn)為，這只是象征性的舉動(dòng)，改善營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流是令開(kāi)發(fā)商復(fù)蘇的更持久方法。

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