近日，證監(jiān)會(huì)宣布啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。同日，中基協(xié)發(fā)布了配套的《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》(下稱(chēng)《指引》)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是“第三支箭”政策的延續(xù)。通過(guò)私募股權(quán)基金引入社會(huì)資本乃至個(gè)人資金來(lái)盤(pán)活存量資產(chǎn)，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)已經(jīng)發(fā)展了十幾年，隨著近幾年房企的陸續(xù)暴雷，這類(lèi)私募備案被監(jiān)管暫停。這次不動(dòng)產(chǎn)私募試點(diǎn)的啟動(dòng)究竟釋放了哪些信號(hào)？作為一個(gè)投資品種，它會(huì)不會(huì)成為高凈值人群投資房地產(chǎn)的新選擇呢？通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)私募來(lái)實(shí)現(xiàn)集資炒房，真的有可能嗎？
深耕信托行業(yè)20余年的中信信托并購(gòu)服務(wù)部總經(jīng)理倪鵬翔與國(guó)家高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、海銀財(cái)富資產(chǎn)配置中心總經(jīng)理官志和向界面新聞進(jìn)行了解讀。
倪鵬翔詳細(xì)解釋了不動(dòng)產(chǎn)私募基金與的傳統(tǒng)股權(quán)投資基金的不同之處，“不動(dòng)產(chǎn)私募基金的投資范圍、資產(chǎn)回報(bào)方式和傳統(tǒng)股權(quán)投資差異是比較大的，這次把”不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金“單獨(dú)設(shè)為一類(lèi)，采取更有針對(duì)性的監(jiān)管政策及配套規(guī)則，可以更好地適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)投資的投資策略和商業(yè)邏輯，從而發(fā)揮私募基金在支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面的積極作用，提高基金運(yùn)作效率，也可以更好地豐富私募基金產(chǎn)品類(lèi)型，滿(mǎn)足多元化資產(chǎn)配置需求。”
官志和補(bǔ)充，“此次《指引》在投資范圍、管理人資格、投資者門(mén)檻、備案材料、風(fēng)險(xiǎn)揭示、信息披露等方面都提出了更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施，反映出證監(jiān)會(huì)及中基協(xié)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金這一新私募產(chǎn)品的試點(diǎn)總體還是持強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)審核的態(tài)度。”
觀之房地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)的發(fā)展歷程，其私募基金的數(shù)量與發(fā)行規(guī)模與地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。2010年以來(lái)的樓市調(diào)控，房企的銀行貸款和房企發(fā)債受到限制，作為國(guó)內(nèi)房企融資重要渠道之一的房地產(chǎn)私募基金的發(fā)行規(guī)模和發(fā)行數(shù)量迅速增加；2015年地產(chǎn)私募蓬勃發(fā)展，民間私募投資達(dá)到了高潮；然而2016年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入去杠桿時(shí)代，地產(chǎn)私募基金開(kāi)始下行；2018年地產(chǎn)私募集中爆雷，基金業(yè)協(xié)會(huì)等監(jiān)管部門(mén)發(fā)布了眾多新規(guī)定，地產(chǎn)私募的生存空間越來(lái)越窄；而到了2021年，基金業(yè)協(xié)會(huì)更是全面暫停了住宅類(lèi)地產(chǎn)私募基金的備案，行業(yè)陷入低谷期。
而在地產(chǎn)行業(yè)面臨低谷之時(shí)，監(jiān)管為何在此時(shí)點(diǎn)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)？
“監(jiān)管在此時(shí)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，一方面是響應(yīng)國(guó)家政策的需要。”倪鵬翔道出《指引》發(fā)布的政策背景，“2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，‘有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況’；2022年11月28日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)也指出，要‘引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式’。”
“另一方面，也是滿(mǎn)足市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求的需要，”官志和補(bǔ)充道，“目前市場(chǎng)存量不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模以及陷入風(fēng)險(xiǎn)困境的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模都相對(duì)較大，急需給予機(jī)構(gòu)資金進(jìn)場(chǎng)盤(pán)活存量、化解風(fēng)險(xiǎn)更多的渠道，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以在發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，與信貸、債券等金融工具形成合力，共同推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。”
此次《指引》從可投范圍、參與門(mén)檻、主要出資人三個(gè)方面有了新規(guī)定，而這些新的變化，在實(shí)際運(yùn)作層面會(huì)有怎樣的影響？?jī)晌粚?zhuān)家也給出了具體的解讀。
從可投范圍來(lái)看，此次試點(diǎn)突破了熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的禁投限制，關(guān)于投資住宅地產(chǎn)，本次指引專(zhuān)門(mén)限定了投資范圍，也就是取得“五證”的存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房。“可以看出主要目的還是盤(pán)活存量、化解風(fēng)險(xiǎn)，而不是做增量項(xiàng)目，實(shí)際運(yùn)作中也主要按這個(gè)要求開(kāi)展，”房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒“的定位沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)變化。”官志和答復(fù)。
從參與門(mén)檻來(lái)看，《指引》對(duì)基金管理人資質(zhì)要求比較高，一些市場(chǎng)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募是“大佬”、頭部機(jī)構(gòu)的游戲，官志和道出了其中原因：“《指引》鼓勵(lì)以機(jī)構(gòu)投資者為主進(jìn)行參與，頭部機(jī)構(gòu)更易獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，管理更加規(guī)范，更易于獲得機(jī)構(gòu)投資者投資準(zhǔn)入，有一定的參與優(yōu)勢(shì)。”
從主要出資人來(lái)看，《指引》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方。 “此條規(guī)定主要是為了規(guī)避開(kāi)發(fā)商以此工具為自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做融資，此類(lèi)行為存在較高的道德風(fēng)險(xiǎn)，也容易茲生明股實(shí)債、資金挪用、規(guī)避監(jiān)管等風(fēng)險(xiǎn)。”倪鵬翔說(shuō)。
以機(jī)構(gòu)投資者為主，自然人投資者出資金不超過(guò)20%的不動(dòng)產(chǎn)私募，從資產(chǎn)配置的角度來(lái)看，是否會(huì)成為高凈值群體投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的新渠道，也是多方關(guān)注的話題。
兩位專(zhuān)家表示，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以很好的滿(mǎn)足國(guó)內(nèi)高凈值客戶(hù)的投資需求，但卻不適合中產(chǎn)投資者。“國(guó)內(nèi)高凈值客戶(hù)資金儲(chǔ)備比較豐富，多元化資產(chǎn)配置需求大；但國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)在產(chǎn)品供給端，既有股權(quán)投資屬性，又能實(shí)現(xiàn)較為穩(wěn)定的期間收益的金融產(chǎn)品比較少。而不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金規(guī)模大、期限長(zhǎng)，可以豐富投資者資產(chǎn)配置選擇，可以滿(mǎn)足高凈值客戶(hù)和長(zhǎng)期資金的資產(chǎn)配置需求。但1000萬(wàn)的起投門(mén)檻會(huì)將大部分中產(chǎn)投資者排除在外，不過(guò)，中產(chǎn)投資者的投資需求仍然存在，若公募REITs不能全面落地，一些經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的中小私募基金可能會(huì)通過(guò)金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)避監(jiān)管，從而增加該投資標(biāo)的的涉眾風(fēng)險(xiǎn)。”官志和說(shuō)。
同時(shí)，相比于公募REITs，不動(dòng)產(chǎn)私募的退出路徑更加靈活與廣泛，可通過(guò)REITS、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方式退出。倪鵬翔對(duì)此給出解釋?zhuān)骸澳壳埃瑖?guó)內(nèi)大部分基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS因?yàn)榘l(fā)行標(biāo)準(zhǔn)比較高，需要盤(pán)活的存量資產(chǎn)還不能滿(mǎn)足發(fā)行要求。而不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資相對(duì)公募REITs在資產(chǎn)準(zhǔn)入門(mén)檻上更為廣泛和靈活，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)私募基金對(duì)存量資產(chǎn)進(jìn)行Pre-REITS的孵化，對(duì)盤(pán)活存量資產(chǎn)，可行性更高，可盤(pán)活資產(chǎn)體量更大，有助于為未來(lái)公募REITS提供更多儲(chǔ)備資產(chǎn)。”
倪鵬翔也給出了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資建議與提醒：“雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐步回暖，但整體看仍然處于警戒區(qū)域，市場(chǎng)仍然以去化存量、化解風(fēng)險(xiǎn)為主，政策導(dǎo)向也是”穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)“，因此收益較高的資產(chǎn)其實(shí)不多，對(duì)基金管理人的管理能力要求相對(duì)較高，想要獲取與風(fēng)險(xiǎn)相匹配的投資收益仍然要謹(jǐn)慎選擇產(chǎn)品。個(gè)人投資者參與不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金需要有較高的專(zhuān)業(yè)投資能力，同時(shí)也要對(duì)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)中的”特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示“做充分的了解，經(jīng)過(guò)審慎判斷、自主決策進(jìn)行投資。”
此次《指引》發(fā)布，市場(chǎng)上存在一些聲音，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)私募開(kāi)閘意味著可以“集資炒房”，對(duì)于這個(gè)觀點(diǎn)，兩位專(zhuān)家也進(jìn)行了駁斥。
“這類(lèi)觀點(diǎn)是不正確的。目前‘房住不炒’的大原則是不變的，‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’、‘促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展’是中央及監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定下的主基調(diào)，各項(xiàng)配套政策也是圍繞此展開(kāi)，因此本次的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金備案指引不會(huì)給‘炒房’提供渠道，主要目的還是化解存量風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展提供多樣化的投資渠道和退出方式。”官志和。
“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類(lèi)，是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向，未來(lái)可能會(huì)給高凈值人群提供新的投資渠道，將有助于減少商品住房領(lǐng)域的投資投機(jī)活動(dòng)。”倪鵬翔補(bǔ)充道。
（文章來(lái)源：界面新聞）
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