房?jī)r(jià)上漲不會(huì)直接導(dǎo)致存量房貸的還款金額上漲，但可能會(huì)推動(dòng)銀行上調(diào)新增房貸的利率，還會(huì)對(duì)新增房貸的額度、審批等產(chǎn)生連帶影響。存量房貸的還款金額由貸款合同中約定的利率、還款方式等決定，不受房?jī)r(jià)上漲的直接影響。若辦理的是固定利率房貸，整個(gè)貸款周期內(nèi)利率都不變，月供自然穩(wěn)定;若為 LPR 浮動(dòng)利率房貸，其調(diào)整僅與 LPR 報(bào)價(jià)以及合同約定的加點(diǎn)數(shù)相關(guān)，和房?jī)r(jià)漲跌沒(méi)有關(guān)聯(lián)。
房?jī)r(jià)下跌有什么原因
一、市場(chǎng)供需嚴(yán)重失衡
供給端過(guò)剩積壓：全國(guó)住房套戶比已超國(guó)際警戒線，2024 年住房空置率達(dá) 12.1%，三四線城市更嚴(yán)峻，部分城市套戶比突破 1.3。同時(shí)二手房掛牌量激增，百城二手房掛牌量已突破 750 萬(wàn)套，杭州、成都等城市分別超 25 萬(wàn)套、30 萬(wàn)套。大量房源積壓使得市場(chǎng)供給遠(yuǎn)超需求，房企為去化庫(kù)存不得不降價(jià)促銷，進(jìn)而拉低整體房?jī)r(jià)。
需求端持續(xù)疲軟：房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重失衡，全國(guó)平均水平超 9，核心城市更是達(dá) 20 - 30，遠(yuǎn)超 3 - 6 的國(guó)際合理區(qū)間，普通家庭購(gòu)房需掏空多年積蓄，購(gòu)房壓力極大。且租售比普遍低于 2%，遠(yuǎn)低于國(guó)際 4 - 6% 的合理水平，房產(chǎn)投資回報(bào)率低，投資性購(gòu)房需求大幅減少，剛需購(gòu)房也因成本過(guò)高被抑制。
二、居民收入與購(gòu)房信心不足
收入預(yù)期與支付能力下降：經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，居民收入增長(zhǎng)乏力，部分群體還面臨失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。疊加 AI 技術(shù)普及取代大量重復(fù)性崗位，就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，進(jìn)一步影響居民收入穩(wěn)定性。而居民部門杠桿率已接近合理上限，提前還貸潮蔓延，購(gòu)房者加杠桿購(gòu)房的意愿和能力都大幅降低。
市場(chǎng)信心缺失：“房住不炒” 理念深入人心，房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期被徹底打破。同時(shí)經(jīng)濟(jì)前景的不確定性，讓居民更傾向于增加儲(chǔ)蓄而非投資房產(chǎn)，潛在購(gòu)房者心態(tài)從 “擔(dān)心買貴” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“害怕接盤”，紛紛暫緩購(gòu)房計(jì)劃，市場(chǎng)成交疲軟，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)下行。
三、政策調(diào)控的間接影響：盡管 2025 年多地出臺(tái)限購(gòu)松綁、房貸利率下調(diào)等托底政策，但前期部分調(diào)控政策的滯后效應(yīng)仍在顯現(xiàn)。另外，房產(chǎn)稅推進(jìn)信號(hào)明確，雖未全面落地，但已進(jìn)入稅務(wù)系統(tǒng)模擬跑數(shù)階段，小范圍試點(diǎn)穩(wěn)步開展。這讓多套房持有者面臨潛在稅負(fù)壓力，市場(chǎng)拋售預(yù)期上升，大量房源涌入市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)下跌壓力。
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