買房月供選 20 年還是 30 年，核心取決于家庭收入穩定性、還款壓力承受度、資金使用需求三大核心因素 ——20 年是 “省息優先”，總利息更少但月供壓力大;30 年是 “靈活優先”，月供更低但總利息更多，需結合自身財務狀況權衡。建議根據收入穩定性選擇，現金流充裕選20年更劃算。
買房貸款提前還款哪些情況劃算?
1、房貸利率偏高的人群
若房貸利率超過 5%，比如前些年買房時趕上商業貸款上浮，利率達到 5.5% 甚至 5.88%，這類高利率房貸的利息支出長期累積下來數額很大。而當前市場上穩健理財(如國債、低風險理財)年化收益大多在 4.5% 以下，很難超過這類房貸利率。此時提前還款相當于鎖定無風險的高 “收益”，能大幅減少總利息。例如 100 萬房貸年利率 5.5%，30 年總利息近 90 萬，提前還 20 萬本金，利息可少付近 30 萬。
2、無靠譜投資渠道，閑錢長期閑置的人群
若本身風險承受能力低，不擅長理財，手里的大額閑錢只能放在銀行存定期(2025 年銀行 3 年期大額存單年化僅 2.15% 左右)，這類資金的收益遠低于多數房貸利率。把閑錢用來提前還房貸，既能避免資金閑置導致的收益損失，又能減少債務壓力，是穩賺不賠的選擇。比如 80 萬閑錢存銀行一年利息約 1.72 萬，若用來還 5.2% 利率的房貸，一年能省 4.16 萬，差距十分明顯。
3、還款前期且采用等額本息的人群
等額本息還款的特點是前期還款中利息占比高、本金占比小。如果還款時間還沒過半，提前還款能有效減少剩余還款期的利息。比如 100 萬房貸 30 年等額本息，前 5 年還款里大部分是利息，此時提前還款，能避免后期繼續支付高額利息，省息效果顯著。
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